Obblighi dell'amministratore di condominio sulla sicurezza dell'acqua

 

Con il nuovo decreto 18/2023 sono entrati in vigore nuovi obblighi per l'amministratore di condominio in materia di salute dell'acqua negli impianti condominiali, vediamo assieme in cosa consistono questi obblighi.

La vecchia normativa su acqua e manutenzione impianti

Quello di assicurare la qualità dell'acqua a uso sanitario e alimentare nei condomini e nelle abitazioni è una priorità dei legislatori e delle amministrazioni. Per garantire questa qualità, negli ultimi 20 anni, sono stati effettuati due importanti interventi normativi, entrambi per attuare direttive comunitarie.

Innanzitutto il D.Lgs. n.31/2001, in seguito modificato dal D.Lgs. n.27/2002, attuava la direttiva comunitaria 98/83. Questa direttiva, con l'art. 5, comma 2, andava a definire gli obblighi e le responsabilità delle figure coinvolte nella distribuzione dell'acqua a uso alimentare.

Purtroppo, questa prima normativa, è divenuta causa di perplessità e incomprensioni: lasciava intendere che, gli obblighi di verifica sull'acqua del gestore del servizio idrico, si fermassero al punto di consegna, ovvero il contatore. Di conseguenza, l'amministratore avrebbe dovuto garantire la salubrità dell'acqua dal punto si consegna al rubinetto.

Questa situazione si è protratta fino al 10 Giugno del 2004. In questa data, il legislatore, ha finalmente chiarito la questione: con una nota del ministero è stato specificato che, per quanto riguarda gli edifici abitativi, l'amministratore di condominio ha l'obbligo di svolgere il controllo dello stato di adeguatezza e di manutenzione dell’impianto ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile. Si specifica anche che non sta a lui controllare lo stato dell'acqua dal contatore ai rubinetti (gli artt. 7 ed 8 del D.Lgs. n.31/2001).

Quello del monitoraggio periodico della qualità dell’acqua restava una buona prassi: con cadenza periodica gli amministratori potevano effettuare controlli, avvalendosi dell'ASL, per verificare la presenza di batteri, oltre i limiti di legge.

Il Decreto 18/2023 e la verifica delle acque potabili

Con il Decreto Legislativo n.18 del 23 Febbraio 2023, la situazione è radicalmente cambiata. Questo attua la direttiva UE 2020/2184 e abroga la legislazione precedente.

Il nuovo decreto prevede, in maniera esplicita, che la responsabilità dell'acqua ad uso umano, nei condomini, dal punto di consegna (il contatore) al punto d'uso (i rubinetti dei vari appartamenti), venga attribuita all'amministratore. Se questo dovesse mancare, l'onere ricade sui proprietari degli immobili.

L'amministratore dovrà effettuare la valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione idrica interni, come le pompe di sollevamento acqua che garantiscono il corretto afflusso agli appartamenti. Altro obbligo previsto, quello di adottare le misure preventive e correttive per ripristinare la qualità dell'acqua in caso di problemi.

La normativa implementa anche, con il comma 4 dell'articolo 9, l'obbligo di formazione, a cura delle Regioni, per i gestori dei sistemi, gli idraulici e gli altri professionisti che operano nei settori dei sistemi di distribuzione idrici interni.

In questo modo, il decreto, nelle intenzioni del legislatore, ha lo scopo di:

• tutelare la salute dei condomini contro gli effetti della contaminazione dell'acqua;
• migliorare l'accesso all'acqua destinata al consumo umano.

Rimangono invariati gli obblighi per il gestore idrico integrato, la cui responsabilità si interrompe al punto di consegna.

Sanzioni e obblighi per l'amministratore condominiale

L'articolo 23 del Decreto prevede sanzioni particolarmente onerose per l'amministratore di condominio. Queste possono variare a seconda della gravità dell'omissione accertata dalle autorità sanitarie. Si tratta di pene pecuniarie che possono andare da un minimo di 5000 euro a un massimo di 30000 euro se si tratta del mancato rispetto dei parametri elencati nell'allegato I, parti A e B. Le sanzioni variano da 4.000 a 24.000 euro in caso di inosservanza dell'obbligo di implementazione di valutazione e gestione del rischio.

A mitigare l'onere sulle spalle degli amministratori, contribuiscono il già citato obbligo di formazione dei professionisti che gestiscono i sistemi di distribuzione idrici interni e le aziende per l’installazione dei sistemi di gestione acqua, effettuato con le Regioni, e l'obbligo all'autorità sanitaria di informare il consumatore su come adempiere al meglio agli obblighi del decreto.

I vantaggi di installare un addolcitore d'acqua condominiale

 

Un addolcitore d'acqua condominiale può essere uno strumento importante per assicurare il confort della nostra casa e la salute dei nostri familiari. Anche l'ambiente può trarne benefici. Vediamo assieme come.

Il problema dell'acqua dura

L'acqua che scorre nelle nostre tubature e che, ogni giorno, scorre dai rubinetti per entrare nelle nostre case, risponde ai requisiti base imposti dalla legge.

Questo però non significa che la qualità dell'acqua sia ottimale. Spesso l'acqua che viene utilizzata negli impianti di abitazioni e attività commerciali, presenta forti concentrazioni di calcio e magnesio. Quando l'acqua evapora queste sostanze si trasformano in calcare.

La quantità di calcare è determinata dal grado di durezza dell'acqua; l'acqua dura, pur essendo considerata potabile fino ai 50° F (gradi francesi), può causare altri problemi.

Innanzitutto possiamo notare un certo grado di secchezza di pelle e capelli se trattati per lungo tempo con acqua dura. Gli effetti peggiori, però, si hanno su tubature e elettrodomestici.

Che danni provoca il calcare

Se utilizziamo acqua dura, possiamo vedere una patina bianca su bicchieri, posate e sulla nostra rubinetteria. Nel momento in cui l'acqua evapora, le incrostazioni di calcare aggrediscono anche le tubature, le serpentine, gli scaldabagni, le tubature e, in generale, di tutti gli elettrodomestici che prevedono l'impiego di acqua.

Il calcare può provocare malfunzionamenti e ridurre notevolmente la vita dei nostri impianti e dei macchinari. Diminuisce la portata dell'acqua e aumenta il consumo energetico, facendo levitare le bollette del nostro condominio.

A cosa serve un addolcitore d'acqua?

Per fortuna esistono strumenti adatti a risolvere questa situazione. L'installazione di un addolcitore d'acqua sia domestico che condominiale o commerciale, è la soluzione definitiva al problema.

Il sistema ha lo scopo di addolcire l'acqua, quindi di riportarla a valori di durezza idonei a evitare il formarsi delle dannose formazioni di calcare una volta evaporata. Una volta collegato l'addolcitore all'impianto idrico, si attiva un processo di scambio (automatico o manuale) tra ioni di calcio e magnesio con quelli di sodio e potassio.

Facciamo attenzione: spesso utilizziamo addolcitore e depuratore d'acqua come sinonimi ma si tratta di due apparecchi differenti. Gli addolcitori hanno la funzione di eliminare il calcare, i depuratori di filtrare dai rubinetti le sostanze pericolose che contaminano l'acqua.

Perché un addolcitore d'acqua condominiale?

Oltre ai sistemi domestici, è possibile implementare addolcitori condominiali o commerciali. Ovviamente questi ultimi sono in grado di gestire un volume d'acqua di dimensioni maggiori, adatto ad una intera palazzina oppure ad un'azienda. Si tratta di strumenti in grado di addolcire l'acqua alla fonte per tutte le famiglie presenti.

L'installazione di un addolcitore domestico costringe una singola famiglia a sobbarcarsi i costi di installazione e manutenzione, certamente ne riceve benefici, ma non vengono tutelati i condotti comuni.

Un amministratore di condominio potrà valutare, attraverso un piano spese, come l'installazione di un addolcitore comune possa ridurre le spese di manutenzione degli impianti. Questa è la soluzione più vantaggiosa, con la suddivisione delle spese tra tutti i condomini e coinvolgendoli nei benefici che ne derivano.

Gli accorgimenti per l'installazione

Per l'installazione di un addolcitore condominiale occorre rivolgersi ad aziende di esperti nella depurazione acqua, con tecnici qualificati e preparati per gestire impianti di grande portata. Fate eseguire un'analisi dell'acqua per capire il livello di durezza e individuare la migliore soluzione per la vostra abitazione tenendo anche conto degli spazi a disposizione.

Tecnici capaci potranno consigliarvi il miglior impianto e la posizione più adeguata, dopo il contatore o l'autoclave. Sarà così possibile ottenere un preventivo mirato sia per l'installazione che per un servizio di manutenzione periodica per assicurarne l'efficienza nel tempo.